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　　账面价值记着不少，实际上既没产生现金流，也转不动，想用用不了，想卖又不舍得。

　　自然资源部和国务院国资委曾在2022年联合印发的205号文，专门就这个问题给了政策出口

　　权属清不清晰、性质是划拨还是出让、有没有抵押、有没有争议、位置在哪、面积多少、现在谁在用？

　　这里一个容易被忽略的前提，如果你想拿这块地作价出资，它必须权属合法、无抵押、无争议，而且已经办了不动产登记。

　　还没登记的，得先去土地所在地的县级政府申请确权，由不动产登记机构补登记或出具权属证明。

　　实践里容易漏掉一件事，如果你这家企业在两个以上省都有土地要处置，可以持各省的处置批准文件，统一向自然资源部打一份公函。

　　再一个，划拨土地转为作价出资（入股），若是在国有企业改制的特定背景下，对原已合法取得的生产经营性划拨土地进行处置，在作价出资（入股）完成后，该土地使用权性质转变为有偿使用（享有与出让土地使用权相同的权能），不再受原划拨用途限定的约束。

　　接下来要制定一份土地资产处置方案，说清楚打算怎么处置，是作价出资、划转还是转让，定价依据是什么，交易条件怎么定。

　　土地基本情况、处置的必要性和可行性、涉及职工安置的要写清安置方案、债权债务怎么处理、定价依据和价款支付方式。

　　在机构库里用询比法选聘一家有资质的中介机构做资产评估，然后完成核准或备案，没有机构库的，需要通过公开招标的方式选聘。

　　经各级人民政府批准的经济行为，涉及的资产评估项目由对应的国资监管机构负责核准。

　　省政府批复文件、申请文件、经市/县自然资源局确认后的土地估价报告、土地使用权处置方案批复、国有土地使用证、营业执照、法人及代理人身份证明。

　　如果你是省级以上政府批准的、具有国家授权投资机构资格的国企，想用作价出资方式处置原生产经营性划拨土地，可以凭原改制批准文件，报省级以上自然资源主管部门核准审批。

　　如果是政府以国有土地使用权作价出资或入股的方式新供土地，流程跟土地出让基本一致，供地方案先由有批准权的人民政府批准，然后同级规划资源管理部门组织实施。

　　审批通过后，自然资源局、国资管理部门和用地单位3方签订《国有建设用地使用权作价出资（入股）合同》，合同里写明出资额、股权比例、权利期限等核心条款。

　　通过产权交易机构网站对外披露信息，公开征集受让方。正式披露公告时间不少于20个工作日，再加上预披露20个工作日。

　　国有独资企业之间、国有企业之间，或者国有控股、实际控制企业与其全资拥有的子企业之间，以及这些全资子企业相互之间，可以按规定划转所持企业产权。

　　如果是在所出资企业内部无偿划转，由所出资企业自己批准，同时抄报同级国资监管机构就行。

　　交易完成后，签正式合同，收钱（如果有偿），然后办产权变更登记和账务处理。

　　登记申请书、身份证明、土地作价出资（入股）的方案和批准文件、作价出资合同、不动产权籍调查成果（宗地图、界址点坐标等）、税务部门出具的纳税或免税证明。

　　如果涉及政府机构、事业单位和国有独资企业之间划转划拨土地使用权，而划入方想通过作价出资（入股）方式有偿使用，流程会多一步：

　　先由县政府收回划拨土地使用权，然后由自然资源局、国资服务中心和划入方三方签订合同。

　　有的人土地已经交给公司用了，但一直拖着不过户，一旦公司或股东起诉，法院会责令在合理期限内办理。

　　以上5步覆盖了国有土地资产处置的核心流程，但各地执行层面会有差异，审批层级、材料清单、办理时限可能都不一样。

　　本文介绍的实务内容，依据现行国资监管及土地管理相关规定整理，为方便理解和运用，故以数字化的方式简要表述。

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　　卖了500多万元，出厂价仅几毛钱！上百人受骗，广州警方：7家店抓了120人

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